แผนปั่นราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิยกเป็นมหานคร ของ"ทักษิณ"ไม่ขลัง ราคาที่ดินทรงตัวชาวบ้าน-เอกชนรู้แกว หยุดซื้อ-ขายรอดูความชัดเจน ผวาอาจตกหลุมพรางผังเมือง/กฎหมายควบคุมอาคาร/เขตปลอดภัยเสียง-เครื่องบิน ด้านสนง.ที่ดินลาดกระบังเผยเอกชนถูกหลอกซื้อที่เขียวลายวิ่งฝุ่นตลบขอคืนเงินมัดจำ /ฟ้องร้องเพียบ แถมอยู่ในเขตปลอดภัยเครื่องบิน-เสียง ถูกซื้อที่ดินคืนไม่ต่ำกว่า 100 แปลงเกือบพันไร่
ตามที่คณะรัฐมนตรีรักษาการณ์ชุด"ทักษิณ" ได้พิจารณาเห็นชอบร่างพ.ร.บ.สุวรรณภูมิมหานคร พ.ศ…เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2549 ที่ผ่านมากำหนดให้จัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครเป็นจังหวัดที่ 77 ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพมหานคร 2 เขตได้แก่เขตประเวศ และเขตลาดกระบัง จังหวัดสมุทรปราการได้แก่ อำเภอบางพลีและกิ่งอำเภอบางเสาธง จำนวน 521.5 ตารางกิโลเมตร หรือ 325,937.5 ไร่ และมีกระแสข่าวว่าเหตุผลที่รัฐบาลเร่งผลักดันโครงการนี้ทั้งที่ยังเป็นรัฐบาลรักษาการณ์เพื่อปั่นราคาที่ดินอีกรอบและหาเสียงชิงเหลี่ยมกับโครงการอุทยานครของกทม.นั้น
-ที่ดินลาดกระบังแจ๊กพ็อต
ด้านนาง ชนินันท์ ศรีธีระวิศาล เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดกระบัง เปิดเผยกับ"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า แม้ว่ารัฐบาลจะกำหนดให้พื้นที่ลาดกระบัง ซึ่งอยู่ในเขตปกครองของกรุงเทพมหานคร ไปขึ้นอยู่กับสุวรรณภูมิมหานคร ซึ่งเป็นจังหวัดที่ 77 ในอนาคต แต่ไม่ได้มีผลต่อการกระตุ้นให้เอกชนเข้ามากว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเนื่องจากบริเวณดังกล่าวถูกล็อกด้วยผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี2549 กำหนดให้ เป็นพื้นที่สีเขียวทะแยงขาวหรือพื้นที่รับน้ำเกือบทั้งหมด
ดังนั้นบริเวณดังกล่าวจึงไม่สามารถพัฒนาอะไรได้เลยยกเว้นโครงการจัดสรรที่ดินขนาด 1,000ตารางวาขึ้นไป และจากการประชุมร่วมกันกับผู้ที่เกี่ยวข้องต่อการพัฒนาจังหวัดที่ 77 มีแนวโน้มว่าให้คงพื้นที่เขตลาดกระบังเป็นพื้นที่รับน้ำเหมือนเดิม ซ้ำร้ายไปกว่านั้นพื้นที่ลาดกระบังยังอยู่ในข่ายเขตปลอดภัยของเสียงและการขึ้น-ลงของเครื่องบิน ของการท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิทำให้ที่ดินของชาวบ้านจำนวนกว่า 100 ราย เกือบ 1,000 ไร่ต้องถูกกรมขนส่งทางอากาศ ขอซื้อคืน ส่วนอาคารที่ไม่รื้อย้ายอย่างเทคโนโลยีพระจอมเกล้าลาดกระบังจะจัดทำกระจกสองชั้นป้องกันเสียงให้หากไม่ย้าย อีกทั้งโครงการธนายงของ นายคีรี กาญจนภาส เป็นต้น
-แหกตาหลอกขายที่ดินพื้นที่รับน้ำ
นางชนินันท์กล่าวต่อว่า ขณะนี้การติดต่อทำนิติกรรมของประชาชน และเอกชนลดลงจนแทบจะนิ่ง โดยเฉพาะตั้งแต่ช่วงต้นปี 2549 เป็นต้นมา สังเกตุได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียม ปริมาณของผู้ที่มาติดต่อสำนักงาน อีกทั้งการซื้อ-ขายที่ดินลดลง โดยค่าธรรมเนียมที่เก็บได้ ช่วงเดือน-สองเดีอนนี้แค่ 12 ล้านบาท/เดือน เที่ยบกับช่วงที่ พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรีมาทดสอบสนามบิน เมื่อปีที่ผ่านมา จัดเก็บค่าธรรมเนียมได้ เกือบ60 ล้านบาท/เดือน และที่เป็นปัญหามากที่สุดก็คือมีเอกชน,นายหน้าหลายราย กับเจ้าของที่ดินเข้ามาติดต่อกับสำนักงาน ฯ เพื่อขอเงินมัดจำที่ดินคืน 5 % ของราคาขาย เนื่องจากตรวจสอบผังเมืองการใช้ประโยชน์ที่ดินจากทางเขตแล้วไม่สามารถพัฒนาเป็น หอพัก อาพาร์ทเม้นท์ บ้านจัดสรรได้
จากการสอบถามเอกชนรายหนึ่งกล่าวว่า ถูกหลอกให้ซื้อที่ดินบริเวณสีเขียวทะแยงขาว หรือพื้นที่รับน้ำ โดยไม่ทราบว่าเป็นพื้นที่พัฒนาเป็นอะไรได้ นอกจากนี้แล้วบางรายก็ทราบว่าเป็นพื้นที่รับน้ำ แต่เจ้าของที่ดินอ้างว่า รัฐบาลจะทำเมืองใหม่และเขตลาดกระบังจะบูมขึ้นสามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้จึงซื้อพอเอาเข้าจริงก็ทำไม่ได้ ,บางรายถึงขั้นทิ้งเงินมัดจำ และบางรายฟ้องร้องกันก็มี ทางที่ดีควรจะตรวจสอบผังเมืองก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน เพราะในอนาคตหากสุวรรณภูมิมหานครเกิดขึ้นจริงเชื่อว่าแต่ละพื้นที่ต้องมีมาตราการที่เข้มงวดไม่แพ้ผังเมืองรวมของกทม.เช่นกัน
-ราคาที่ดินนิ่งสนิท
จากการตรวจสอบความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินพบว่าราคายังทรงตัวอย่างต่อเนื่อง เกิดจากไม่มีการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือ เพราะบริเวณดังกล่าวผังเมืองรวมกทม.ทั้งฉบับเก่าและใหม่ กำหนดให้พัฒนาอะไรไม่ได้มา10 ปีแล้วดังนั้นราคาประเมินจึงยืนราคาเดิม โดยราคาที่ดินราคาประเมินสูงสุดจะเป็นบริเวณถนนหลวงแพ่ง หัวตะเข้ ราคา30,000 บาท/ตารางวา ถนนร่มเกล้า 20,000บาท/ตารางวา เข้าซอยร่มเกล้าราคา 10,000 บาท/ตารางวา และจากการตรวจสอบการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินของสำนักงานพบว่าแต่ละปีจะ มีการยื่นขออนุญาตจัดสรรเพียง1-2 รายเท่านั้น โดยจะเลือกพัฒนาบริเวณพื้นที่สีเหลือง สีเขียว เกาะแนวถนนกิ่งแก้ว อาทิ บริษัทศุภาลัย ฯ ต่อข้อถามที่ว่าเห็นด้วยหรือไม่ที่จะแยกเขตลาดกระบังไปขึ้นกับจังหวัดใหม่ที่ 77 นางชนินันท์ กล่าวว่า ในความรู้สึกส่วนตัวแล้วไม่เห็นด้วยเพราะเขตลาดกระบังมีระบบสาธารรูปโภค-สาธารณูปการ เกิดขึ้นแล้วแต่จังหวัดใหม่ต้องเริ่มต้นพัฒนาอีกมาก
ทางด้านแหล่งข่าวจาก สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาประเวศ กล่าวว่า การซื้อ-ขายที่ดินตลอดจนบ้านจัดสรรยังอยู่ในภาวะปกติ ไม่หวือหวาอะไรเป็นพิเศษ เพราะจังหวัดที่ 77 ไม่น่าจะมีผลต่อการซื้อ-ขายที่ดิน หรือเก็งกำไรของเอกชน ซึ่งการตัดสินใจพัฒนาโครงการจะขึ้นอยู่กับตลาดและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมากกว่า และโดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าไม่ควรแยกเขตประเวศออกไปจากกทม.
แหล่งข่าวจาก สำนักงานที่ดินจังหวัดสุมทรปราการ สาขาบางพลีกล่าวว่า ขณะนี้ปริมาณซื้อ-ขายเปลี่ยนมือที่ดินเปล่า ตลอดจนการซื้อ-ขายบ้านในทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิโดยเฉพาะเขตอำเภอบางพลีมีปริมาณทรงๆตัวและลดลงเฉลี่ย 10 % โดยสังเกตุจากการเข้ามาติดต่อทำนิติกรรมมีน้อยลงเมื่อเที่ยบกับช่วงที่ผ่านมาซึ่งปัจจุบันมีประมาณ 80 ราย/วันจากที่ผ่านมา 100 กว่าราย/วัน
ทั้งนี้อาจเกิดจากการชะลอตัดสินใจของผู้บริโภคที่เกิดจาก การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและราคาน้ำมันมีผลกระทบต่อค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่วนการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือที่ดินเปล่า ที่เป็นแปลงใหญ่ช่วงนี้มีเพียงรายเดียวคือ การเคหะแห่งชาติที่ซื้อที่ดินจำนวน 100 ไร่ บริเวณวัดศรีสารีน้อยเพื่อขึ้นโครงการบ้านเอื้ออาทร จากที่ผ่านมาจะคึกคักกว่านี้ ในขณะที่การยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินเฉลี่ยตกเดือนละ 6-7 ราย ซึ่งถือว่าเป็นปริมาณที่ทรงตัว ซึ่งขณะนี้ที่ยื่นขออนุญาตอยู่จะเป็นบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัดมหาชน พัฒนาที่ดินบริเวณถนนวัดศรีวารีน้อยจำนวน 1,200 หน่วย และบริษัทศุภาลัยจำกัด(มหาชน) ที่เพิ่งได้รับใบอนุญาตไปแล้วจะเป็นโครงการศุภาลัยวิลล์ กิ่งแก้ว-สุวรรณภูมิ ฯลฯ ซึ่งเข้าใจว่ามีการซื้อที่ดินตุนไว้เพื่อรอการพัฒนาเมื่อช่วง1-2 ปีที่ผ่านมา
-จังหวัดที่77 ไม่ใช่ตัวแปร
อย่างไรก็ดี ช่วงที่ครม.มีมติผ่านร่างพ.ร.บ.สุวรรณภูมิมหานคร พ.ศ… ให้จัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครเป็นจังหวัดที่ 77 ไม่มีผลทำให้ผู้ประกอบการแห่กันเข้ามากว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการแต่อย่างใด แต่ตัวแปรสำคัญที่กระตุ้นให้ผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเกิดจากตัวของสนามบินสุวรรณภูมิและโครงข่ายจราจรเป็นหลักไม่ว่าจะเป็นถนน,รถไฟฟ้าฯลฯที่จะเข้าไปรองรับมากกว่า ซึ่งสามารถนำมาเป็นจุดขายให้กับกลุ่มผู้บริโภคที่ทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบิน
"จากการตรวจสอบที่ผ่านมาผู้ประกอบได้เข้ามาซื้อที่ดินโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิทั้งในเขตกทม.และสุมไปเมื่อช่วง1-2ปีที่ผ่านมาและพัฒนาโครงการขณะนี้มีไม่ต่ำกว่า 100 โครงการ 30,000-40,000 หน่วย ที่เปิดขายกันซึ่งถือว่าเยอะมาก " ต่อข้อถามที่ว่าจะเกิดการอิ่มตัวหรือไม่ แหล่งข่าวกล่าวว่า คงไม่ถึงขั้นอิ่มตัวเพราะทำเลดังกล่าวสามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่องและเชื่อว่ามีการยื่นขออนุญาตจัดสรรขึ้นโครงการกันเรื่อยๆ ซึ่งขึ้นอยู่กับตลาดว่ามีความต้องการมากน้อยแค่ไหน
ส่วนราคาที่ดินนั้นมีการปรับตัวมานานมากแนวช่วงที่สนามบินเกิด โดยเฉพาะติดถนนบางนา-ตราดราคาซื้อขาย 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ที่บริเวณบางพลี ถนนกิ่งแก้ว ถนนวัดศรีวารีน้อยราคาซื้อขาย ตก4ล้านบาท/ไร่
-แนะอย่าซื้อที่ดินจนกว่าจะเห็นผัง
"ฐานเศรษฐกิจ"ได้สอบถามไปยังภาคเอกชนเริ่มจาก นายวันชัย ชูประภาวรรณ ประธานกรรมการ บริษัทประภาวรรณ กรุ๊ป ในฐานะผู้ประกอบการบ้านจัดสรรที่มีที่ดินอยู่บริเวณสนามบินสุวรรณภูมิให้ความเห็นว่า เชื่อว่าไม่มีใครกล้าหาญเข้าไปกว้านซื้อที่ดินพัฒนาโครงการอย่างแน่นอน ซึ่งจะต้องดูท่าทีรัฐบาลให้ชัดเจนว่าจะตั้งจังหวัดใหม่แน่นอนหรือไม่ แม้ว่าจะมีความเป็นไปได้เชื่อว่ากรมโยธาธิการคงกำหนดกรอบผังเมือง ที่เข้มงวดพอสมควรคงไม่ปล่อยให้พัฒนากันอย่างสเปะสะปะแน่ อีกทั้งเขตปลอดภัยเครื่องบิน-เสียง ของกรมขนส่งทางอากาศที่กำหนดรัศมี2-3 กิโลเมตร โดยรอบสนามบินเป็นต้น
อย่างไรก็ดีขณะนี้เอกชนจะหยุดการซื้อ-ขาย ในขณะที่มีเจ้าของที่ดินได้ติดต่อขายที่ดินให้บริษัทเพื่อพัฒนาโครงการซึ่งจากการตรวจสอบพบว่าเป็นพื้นที่สีขาวทะแยงเขียว หรือพื้นที่รับน้ำบริเวณสุวินทวงค์ 100 ไร่ ตกราคาไร่ละ 2ล้านบาท แต่ก็ได้ปฎิเสธไป เพราะซื้อไปก็ทำอะไรไม่ได้ หากนำเงิน200ล้านไปฝากแบงก์ยังได้ดอกเบี้ยมากกว่าซื้อที่ดินดังกล่าว ส่วนที่ดินของตนเองก็มีเหลือพัฒนาในพื้นที่รับน้ำบริเวณสุวินทวงศ์เช่นกันเนื้อที่ 20 ไร่เศษ แต่เนื่องจากบริษัทได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรล่วงหน้าไว้เมื่อปี 2538 ซึ่งเป็นผังเมืองเก่าที่ยังไม่มีเงื่อนไขมาก ดังนั้นจึงสามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาในพื้นที่รับน้ำได้
เช่นเดียวกับนายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า อยากให้ผู้ประกอบการด้วยกันมีความระมัดระวังต่อการซื้อที่ดินบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ หากรัฐบาลยังไม่มีความแน่นอน อย่าเพิ่งตัดสินใจซื้อจนกว่าจะทราบข้อเท็จจริงของกฎระเบียบ ผังเมืองว่าพื้นที่ไหนพัฒนาได้-ไม่ได้ และช่วงนี้หากมีที่ดินในมือให้ดูผังเมืองรวมกทม.และผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการเป็นหลัก ทางด้านนายอธิป พีชานนท์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัทศุภาลัยจำกัด(มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า นับเป็นสิ่งที่ดีที่รัฐบาลตั้งจังหวัดที่ 77 แต่ความจริงแล้วเอกชนคำนึงถึงสนามบินและระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้ามากกว่าที่จะเข้าไปพัฒนาตามกระแสที่เป็นเมืองใหม่
-ยังแนวฟลัดเวย์ยังอยู่ครบ
ต่อเรื่องนี้ แหล่งข่าวระดับสูงจากกรมโยธาธิการและผังเมืองกล่าวว่าขณะนี้อยู่ระหว่างการยกร่างพ.ร.บ.ผังเมืองเฉพาะเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสุวรรภูมิมหานครพ.ศ…ครบคลุมพื้นที่ 521.5 ตารางกิโลเมตรจำนวน 300,000 กว่าไร่ ครอบคลุมพื้นที่เขตลาดกระบัง ,ประเวศ ของกทม.และจังหวัดสมุทรปราการคาดว่าจะแล้วเสร็จในอีกไม่ช้านี้ ซึ่งยืนยันว่าพื้นที่เขียวทะแยงขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่เป็นทุ่งรับน้ำที่ไหลบ่าจากทางตอนเหนือของกทม.ลงอ่าวไทยตามแนวพระราชดำริของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวซึ่งอยู่ในเขตลาดกระบังจะยังคงเป็นพื้นที่รับน้ำเช่นเดิมเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาน้ำท่วม เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นที่ลุ่มแอ่งกะทะ
ดังนั้นร่างพ.ร.บ.ฉบับดังกล่าวจึงต้องมีความเข้มงวดต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยกำหนดกรอบให้พื้นที่ที่อยู่นอกแนวคันกั้นน้ำตามแนวพระราชดำริ ตั้งแต่ฝั่งถนนกิ่งแก้วไปทางตะวันออกของสนามบิน ครอบคลุมพื้นที่ เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร อำเภอบางพลีบางส่วน อำเภอบางปลา อำเภอบางบ่อบางส่วน จังหวัดสมุทรปราการ ฯลฯ 70 % ให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์สำหรับเป็นพื้นที่รับน้ำหรือแก้มลิงขนาดใหญ่ของนครสุวรรณภูมิ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวจะกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียว หรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม กำหนดให้อนุรักษ์เป็นพื้นที่เพื่อการเกษตรแบบดั่งเดิม อาทิ บ่อเลี้ยงปลา นาข้าว สวนผลไม้ เป็นต้น ห้ามทำกิจการทุกประเภทเว้นแต่การปลูกสร้างบ้านของเกษตรกรเท่านั้น และพื้นที่ที่เหลือ 30 % ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ โดยแก้มลิงดังกล่าวจะช่วยเก็บกักน้ำไว้ชั่วคราวและให้ระบายลงสู่ลำครองสาธารณะบริเวณดังกล่าวจำนวน 100 กว่าสาย และคลองระบายน้ำสายใหม่บริเวณสนามบินสุวรรณภูมิช่วงคลองสำโรง-ชายทะเล
ทั้งนี้ พื้นที่30 % จะอนุญาตให้พัฒนาได้แบบครบวงจร โดยจะกำหนดเป็นโชนไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านจัดสรร , อาคารชุด,โรงแรม, พัฒนาเชิงพาณิชย์, อาคารสำนักงานที่เกี่ยวกับโลจิสติก ฯลฯ แต่มีเงื่อนไขว่าที่ดินแต่ละแปลงผู้ประกอบการจะต้องกันพื้นที่สำหรับรับน้ำหรือแก้มลิง
ส่วนตัวเพิ่มเติมโดยห้ามถมดินเฉลี่ยแปลงละ 50-70% ขึ้นอยู่กับประเภทขนาดของอาคารและธุรกิจ
พยาบาล ตลอดจนอาคารชุด ฯลฯ จะต้องกันพื้นที่รับน้ำไว้ไม่ต่ำกว่า 70 % เป็นต้น ซึ่งประเมินว่าที่ดินที่เหลือพัฒนาจริงๆน่าจะไม่ถึง 100,000 ไร่ จากทั้งหมด กว่า 300,000 ไร่
สำหรับพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้จะกำหนดไว้เป็นโซนชุมชน ได้แก่ศูนย์ชุมชนลาดกระบัง-วัดศรีวารีน้อยครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 37 ตารางกิโลเมตร ศูนย์ชุมชนบางปลา-บางเสาธง ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 30 ตารางกิโลเมตร ศูนย์ชุมชนจรเข้ใหญ่ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 18 ตารางกิโลเมตร ศูนย์ชุมชนบางบ่อครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 19 ตารางกิโลเมตร
ส่วนพื้นที่ในแนวคันกั้นน้ำที่สามารถพัฒนาได้โดยไม่ต้องทำแก้มลิง เพราะที่ผ่านมากรได้ทำคันกั้นน้ำที่ไหลบ่าจากทางตอนเหนือของกทม.ไม่ให้ท่วมตัวสนามบินและกรุงเทพชั้นในโดยใช้ถนนกิ่งแก้วยกสูงทำเป็นคันกั้นน้ำสามารถพัฒนาได้เต็มพื้นที่ ได้แก่ เขตลาดกระบังบางส่วน อ่อนนุช บางพลีใหญ่ ฯลฯ และมีศูนย์ชุมชน2 ชุมชน ได้แก่ ศูนย์กลางนครสุวรรณภูมิ และศูนย์ชุมชนบางพลีใหญ่
-กทม.ค้านสุดลิ่ม
ในขณะที่ แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร กล่าวว่าไม่เห็นด้วยที่จะแยกเขตลาดกระบังและเขตประเวศที่อยู่ในการปกครองของกรุงเทพมหานครไปขึ้นกับสุวรรณภูมิมหานครเพราะเกรงว่าจะนำพื้นที่รับน้ำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ นอกจากนี้แล้ว กทม.มีแผนที่จะพัฒนา 5 เขต ได้แก่ หนองจอก,ประเวศ ,ลาดกระบัง คลองสามวา , และมีนบุรี เป็นโครงการอุทยานนครตะวันออก 580 ตารางกิโลเมตรอยู่แล้วเช่นกัน
ตามที่คณะรัฐมนตรีรักษาการณ์ชุด"ทักษิณ" ได้พิจารณาเห็นชอบร่างพ.ร.บ.สุวรรณภูมิมหานคร พ.ศ…เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2549 ที่ผ่านมากำหนดให้จัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครเป็นจังหวัดที่ 77 ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพมหานคร 2 เขตได้แก่เขตประเวศ และเขตลาดกระบัง จังหวัดสมุทรปราการได้แก่ อำเภอบางพลีและกิ่งอำเภอบางเสาธง จำนวน 521.5 ตารางกิโลเมตร หรือ 325,937.5 ไร่ และมีกระแสข่าวว่าเหตุผลที่รัฐบาลเร่งผลักดันโครงการนี้ทั้งที่ยังเป็นรัฐบาลรักษาการณ์เพื่อปั่นราคาที่ดินอีกรอบและหาเสียงชิงเหลี่ยมกับโครงการอุทยานครของกทม.นั้น
-ที่ดินลาดกระบังแจ๊กพ็อต
ด้านนาง ชนินันท์ ศรีธีระวิศาล เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดกระบัง เปิดเผยกับ"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า แม้ว่ารัฐบาลจะกำหนดให้พื้นที่ลาดกระบัง ซึ่งอยู่ในเขตปกครองของกรุงเทพมหานคร ไปขึ้นอยู่กับสุวรรณภูมิมหานคร ซึ่งเป็นจังหวัดที่ 77 ในอนาคต แต่ไม่ได้มีผลต่อการกระตุ้นให้เอกชนเข้ามากว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเนื่องจากบริเวณดังกล่าวถูกล็อกด้วยผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี2549 กำหนดให้ เป็นพื้นที่สีเขียวทะแยงขาวหรือพื้นที่รับน้ำเกือบทั้งหมด
ดังนั้นบริเวณดังกล่าวจึงไม่สามารถพัฒนาอะไรได้เลยยกเว้นโครงการจัดสรรที่ดินขนาด 1,000ตารางวาขึ้นไป และจากการประชุมร่วมกันกับผู้ที่เกี่ยวข้องต่อการพัฒนาจังหวัดที่ 77 มีแนวโน้มว่าให้คงพื้นที่เขตลาดกระบังเป็นพื้นที่รับน้ำเหมือนเดิม ซ้ำร้ายไปกว่านั้นพื้นที่ลาดกระบังยังอยู่ในข่ายเขตปลอดภัยของเสียงและการขึ้น-ลงของเครื่องบิน ของการท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิทำให้ที่ดินของชาวบ้านจำนวนกว่า 100 ราย เกือบ 1,000 ไร่ต้องถูกกรมขนส่งทางอากาศ ขอซื้อคืน ส่วนอาคารที่ไม่รื้อย้ายอย่างเทคโนโลยีพระจอมเกล้าลาดกระบังจะจัดทำกระจกสองชั้นป้องกันเสียงให้หากไม่ย้าย อีกทั้งโครงการธนายงของ นายคีรี กาญจนภาส เป็นต้น
-แหกตาหลอกขายที่ดินพื้นที่รับน้ำ
นางชนินันท์กล่าวต่อว่า ขณะนี้การติดต่อทำนิติกรรมของประชาชน และเอกชนลดลงจนแทบจะนิ่ง โดยเฉพาะตั้งแต่ช่วงต้นปี 2549 เป็นต้นมา สังเกตุได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียม ปริมาณของผู้ที่มาติดต่อสำนักงาน อีกทั้งการซื้อ-ขายที่ดินลดลง โดยค่าธรรมเนียมที่เก็บได้ ช่วงเดือน-สองเดีอนนี้แค่ 12 ล้านบาท/เดือน เที่ยบกับช่วงที่ พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรีมาทดสอบสนามบิน เมื่อปีที่ผ่านมา จัดเก็บค่าธรรมเนียมได้ เกือบ60 ล้านบาท/เดือน และที่เป็นปัญหามากที่สุดก็คือมีเอกชน,นายหน้าหลายราย กับเจ้าของที่ดินเข้ามาติดต่อกับสำนักงาน ฯ เพื่อขอเงินมัดจำที่ดินคืน 5 % ของราคาขาย เนื่องจากตรวจสอบผังเมืองการใช้ประโยชน์ที่ดินจากทางเขตแล้วไม่สามารถพัฒนาเป็น หอพัก อาพาร์ทเม้นท์ บ้านจัดสรรได้
จากการสอบถามเอกชนรายหนึ่งกล่าวว่า ถูกหลอกให้ซื้อที่ดินบริเวณสีเขียวทะแยงขาว หรือพื้นที่รับน้ำ โดยไม่ทราบว่าเป็นพื้นที่พัฒนาเป็นอะไรได้ นอกจากนี้แล้วบางรายก็ทราบว่าเป็นพื้นที่รับน้ำ แต่เจ้าของที่ดินอ้างว่า รัฐบาลจะทำเมืองใหม่และเขตลาดกระบังจะบูมขึ้นสามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้จึงซื้อพอเอาเข้าจริงก็ทำไม่ได้ ,บางรายถึงขั้นทิ้งเงินมัดจำ และบางรายฟ้องร้องกันก็มี ทางที่ดีควรจะตรวจสอบผังเมืองก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน เพราะในอนาคตหากสุวรรณภูมิมหานครเกิดขึ้นจริงเชื่อว่าแต่ละพื้นที่ต้องมีมาตราการที่เข้มงวดไม่แพ้ผังเมืองรวมของกทม.เช่นกัน
-ราคาที่ดินนิ่งสนิท
จากการตรวจสอบความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินพบว่าราคายังทรงตัวอย่างต่อเนื่อง เกิดจากไม่มีการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือ เพราะบริเวณดังกล่าวผังเมืองรวมกทม.ทั้งฉบับเก่าและใหม่ กำหนดให้พัฒนาอะไรไม่ได้มา10 ปีแล้วดังนั้นราคาประเมินจึงยืนราคาเดิม โดยราคาที่ดินราคาประเมินสูงสุดจะเป็นบริเวณถนนหลวงแพ่ง หัวตะเข้ ราคา30,000 บาท/ตารางวา ถนนร่มเกล้า 20,000บาท/ตารางวา เข้าซอยร่มเกล้าราคา 10,000 บาท/ตารางวา และจากการตรวจสอบการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินของสำนักงานพบว่าแต่ละปีจะ มีการยื่นขออนุญาตจัดสรรเพียง1-2 รายเท่านั้น โดยจะเลือกพัฒนาบริเวณพื้นที่สีเหลือง สีเขียว เกาะแนวถนนกิ่งแก้ว อาทิ บริษัทศุภาลัย ฯ ต่อข้อถามที่ว่าเห็นด้วยหรือไม่ที่จะแยกเขตลาดกระบังไปขึ้นกับจังหวัดใหม่ที่ 77 นางชนินันท์ กล่าวว่า ในความรู้สึกส่วนตัวแล้วไม่เห็นด้วยเพราะเขตลาดกระบังมีระบบสาธารรูปโภค-สาธารณูปการ เกิดขึ้นแล้วแต่จังหวัดใหม่ต้องเริ่มต้นพัฒนาอีกมาก
ทางด้านแหล่งข่าวจาก สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาประเวศ กล่าวว่า การซื้อ-ขายที่ดินตลอดจนบ้านจัดสรรยังอยู่ในภาวะปกติ ไม่หวือหวาอะไรเป็นพิเศษ เพราะจังหวัดที่ 77 ไม่น่าจะมีผลต่อการซื้อ-ขายที่ดิน หรือเก็งกำไรของเอกชน ซึ่งการตัดสินใจพัฒนาโครงการจะขึ้นอยู่กับตลาดและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมากกว่า และโดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าไม่ควรแยกเขตประเวศออกไปจากกทม.
แหล่งข่าวจาก สำนักงานที่ดินจังหวัดสุมทรปราการ สาขาบางพลีกล่าวว่า ขณะนี้ปริมาณซื้อ-ขายเปลี่ยนมือที่ดินเปล่า ตลอดจนการซื้อ-ขายบ้านในทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิโดยเฉพาะเขตอำเภอบางพลีมีปริมาณทรงๆตัวและลดลงเฉลี่ย 10 % โดยสังเกตุจากการเข้ามาติดต่อทำนิติกรรมมีน้อยลงเมื่อเที่ยบกับช่วงที่ผ่านมาซึ่งปัจจุบันมีประมาณ 80 ราย/วันจากที่ผ่านมา 100 กว่าราย/วัน
ทั้งนี้อาจเกิดจากการชะลอตัดสินใจของผู้บริโภคที่เกิดจาก การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและราคาน้ำมันมีผลกระทบต่อค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่วนการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือที่ดินเปล่า ที่เป็นแปลงใหญ่ช่วงนี้มีเพียงรายเดียวคือ การเคหะแห่งชาติที่ซื้อที่ดินจำนวน 100 ไร่ บริเวณวัดศรีสารีน้อยเพื่อขึ้นโครงการบ้านเอื้ออาทร จากที่ผ่านมาจะคึกคักกว่านี้ ในขณะที่การยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินเฉลี่ยตกเดือนละ 6-7 ราย ซึ่งถือว่าเป็นปริมาณที่ทรงตัว ซึ่งขณะนี้ที่ยื่นขออนุญาตอยู่จะเป็นบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัดมหาชน พัฒนาที่ดินบริเวณถนนวัดศรีวารีน้อยจำนวน 1,200 หน่วย และบริษัทศุภาลัยจำกัด(มหาชน) ที่เพิ่งได้รับใบอนุญาตไปแล้วจะเป็นโครงการศุภาลัยวิลล์ กิ่งแก้ว-สุวรรณภูมิ ฯลฯ ซึ่งเข้าใจว่ามีการซื้อที่ดินตุนไว้เพื่อรอการพัฒนาเมื่อช่วง1-2 ปีที่ผ่านมา
-จังหวัดที่77 ไม่ใช่ตัวแปร
อย่างไรก็ดี ช่วงที่ครม.มีมติผ่านร่างพ.ร.บ.สุวรรณภูมิมหานคร พ.ศ… ให้จัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครเป็นจังหวัดที่ 77 ไม่มีผลทำให้ผู้ประกอบการแห่กันเข้ามากว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการแต่อย่างใด แต่ตัวแปรสำคัญที่กระตุ้นให้ผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเกิดจากตัวของสนามบินสุวรรณภูมิและโครงข่ายจราจรเป็นหลักไม่ว่าจะเป็นถนน,รถไฟฟ้าฯลฯที่จะเข้าไปรองรับมากกว่า ซึ่งสามารถนำมาเป็นจุดขายให้กับกลุ่มผู้บริโภคที่ทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบิน
"จากการตรวจสอบที่ผ่านมาผู้ประกอบได้เข้ามาซื้อที่ดินโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิทั้งในเขตกทม.และสุมไปเมื่อช่วง1-2ปีที่ผ่านมาและพัฒนาโครงการขณะนี้มีไม่ต่ำกว่า 100 โครงการ 30,000-40,000 หน่วย ที่เปิดขายกันซึ่งถือว่าเยอะมาก " ต่อข้อถามที่ว่าจะเกิดการอิ่มตัวหรือไม่ แหล่งข่าวกล่าวว่า คงไม่ถึงขั้นอิ่มตัวเพราะทำเลดังกล่าวสามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่องและเชื่อว่ามีการยื่นขออนุญาตจัดสรรขึ้นโครงการกันเรื่อยๆ ซึ่งขึ้นอยู่กับตลาดว่ามีความต้องการมากน้อยแค่ไหน
ส่วนราคาที่ดินนั้นมีการปรับตัวมานานมากแนวช่วงที่สนามบินเกิด โดยเฉพาะติดถนนบางนา-ตราดราคาซื้อขาย 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ที่บริเวณบางพลี ถนนกิ่งแก้ว ถนนวัดศรีวารีน้อยราคาซื้อขาย ตก4ล้านบาท/ไร่
-แนะอย่าซื้อที่ดินจนกว่าจะเห็นผัง
"ฐานเศรษฐกิจ"ได้สอบถามไปยังภาคเอกชนเริ่มจาก นายวันชัย ชูประภาวรรณ ประธานกรรมการ บริษัทประภาวรรณ กรุ๊ป ในฐานะผู้ประกอบการบ้านจัดสรรที่มีที่ดินอยู่บริเวณสนามบินสุวรรณภูมิให้ความเห็นว่า เชื่อว่าไม่มีใครกล้าหาญเข้าไปกว้านซื้อที่ดินพัฒนาโครงการอย่างแน่นอน ซึ่งจะต้องดูท่าทีรัฐบาลให้ชัดเจนว่าจะตั้งจังหวัดใหม่แน่นอนหรือไม่ แม้ว่าจะมีความเป็นไปได้เชื่อว่ากรมโยธาธิการคงกำหนดกรอบผังเมือง ที่เข้มงวดพอสมควรคงไม่ปล่อยให้พัฒนากันอย่างสเปะสะปะแน่ อีกทั้งเขตปลอดภัยเครื่องบิน-เสียง ของกรมขนส่งทางอากาศที่กำหนดรัศมี2-3 กิโลเมตร โดยรอบสนามบินเป็นต้น
อย่างไรก็ดีขณะนี้เอกชนจะหยุดการซื้อ-ขาย ในขณะที่มีเจ้าของที่ดินได้ติดต่อขายที่ดินให้บริษัทเพื่อพัฒนาโครงการซึ่งจากการตรวจสอบพบว่าเป็นพื้นที่สีขาวทะแยงเขียว หรือพื้นที่รับน้ำบริเวณสุวินทวงค์ 100 ไร่ ตกราคาไร่ละ 2ล้านบาท แต่ก็ได้ปฎิเสธไป เพราะซื้อไปก็ทำอะไรไม่ได้ หากนำเงิน200ล้านไปฝากแบงก์ยังได้ดอกเบี้ยมากกว่าซื้อที่ดินดังกล่าว ส่วนที่ดินของตนเองก็มีเหลือพัฒนาในพื้นที่รับน้ำบริเวณสุวินทวงศ์เช่นกันเนื้อที่ 20 ไร่เศษ แต่เนื่องจากบริษัทได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรล่วงหน้าไว้เมื่อปี 2538 ซึ่งเป็นผังเมืองเก่าที่ยังไม่มีเงื่อนไขมาก ดังนั้นจึงสามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาในพื้นที่รับน้ำได้
เช่นเดียวกับนายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า อยากให้ผู้ประกอบการด้วยกันมีความระมัดระวังต่อการซื้อที่ดินบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ หากรัฐบาลยังไม่มีความแน่นอน อย่าเพิ่งตัดสินใจซื้อจนกว่าจะทราบข้อเท็จจริงของกฎระเบียบ ผังเมืองว่าพื้นที่ไหนพัฒนาได้-ไม่ได้ และช่วงนี้หากมีที่ดินในมือให้ดูผังเมืองรวมกทม.และผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการเป็นหลัก ทางด้านนายอธิป พีชานนท์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัทศุภาลัยจำกัด(มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า นับเป็นสิ่งที่ดีที่รัฐบาลตั้งจังหวัดที่ 77 แต่ความจริงแล้วเอกชนคำนึงถึงสนามบินและระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้ามากกว่าที่จะเข้าไปพัฒนาตามกระแสที่เป็นเมืองใหม่
-ยังแนวฟลัดเวย์ยังอยู่ครบ
ต่อเรื่องนี้ แหล่งข่าวระดับสูงจากกรมโยธาธิการและผังเมืองกล่าวว่าขณะนี้อยู่ระหว่างการยกร่างพ.ร.บ.ผังเมืองเฉพาะเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสุวรรภูมิมหานครพ.ศ…ครบคลุมพื้นที่ 521.5 ตารางกิโลเมตรจำนวน 300,000 กว่าไร่ ครอบคลุมพื้นที่เขตลาดกระบัง ,ประเวศ ของกทม.และจังหวัดสมุทรปราการคาดว่าจะแล้วเสร็จในอีกไม่ช้านี้ ซึ่งยืนยันว่าพื้นที่เขียวทะแยงขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่เป็นทุ่งรับน้ำที่ไหลบ่าจากทางตอนเหนือของกทม.ลงอ่าวไทยตามแนวพระราชดำริของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวซึ่งอยู่ในเขตลาดกระบังจะยังคงเป็นพื้นที่รับน้ำเช่นเดิมเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาน้ำท่วม เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นที่ลุ่มแอ่งกะทะ
ดังนั้นร่างพ.ร.บ.ฉบับดังกล่าวจึงต้องมีความเข้มงวดต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยกำหนดกรอบให้พื้นที่ที่อยู่นอกแนวคันกั้นน้ำตามแนวพระราชดำริ ตั้งแต่ฝั่งถนนกิ่งแก้วไปทางตะวันออกของสนามบิน ครอบคลุมพื้นที่ เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร อำเภอบางพลีบางส่วน อำเภอบางปลา อำเภอบางบ่อบางส่วน จังหวัดสมุทรปราการ ฯลฯ 70 % ให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์สำหรับเป็นพื้นที่รับน้ำหรือแก้มลิงขนาดใหญ่ของนครสุวรรณภูมิ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวจะกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียว หรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม กำหนดให้อนุรักษ์เป็นพื้นที่เพื่อการเกษตรแบบดั่งเดิม อาทิ บ่อเลี้ยงปลา นาข้าว สวนผลไม้ เป็นต้น ห้ามทำกิจการทุกประเภทเว้นแต่การปลูกสร้างบ้านของเกษตรกรเท่านั้น และพื้นที่ที่เหลือ 30 % ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ โดยแก้มลิงดังกล่าวจะช่วยเก็บกักน้ำไว้ชั่วคราวและให้ระบายลงสู่ลำครองสาธารณะบริเวณดังกล่าวจำนวน 100 กว่าสาย และคลองระบายน้ำสายใหม่บริเวณสนามบินสุวรรณภูมิช่วงคลองสำโรง-ชายทะเล
ทั้งนี้ พื้นที่30 % จะอนุญาตให้พัฒนาได้แบบครบวงจร โดยจะกำหนดเป็นโชนไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านจัดสรร , อาคารชุด,โรงแรม, พัฒนาเชิงพาณิชย์, อาคารสำนักงานที่เกี่ยวกับโลจิสติก ฯลฯ แต่มีเงื่อนไขว่าที่ดินแต่ละแปลงผู้ประกอบการจะต้องกันพื้นที่สำหรับรับน้ำหรือแก้มลิง
ส่วนตัวเพิ่มเติมโดยห้ามถมดินเฉลี่ยแปลงละ 50-70% ขึ้นอยู่กับประเภทขนาดของอาคารและธุรกิจ
พยาบาล ตลอดจนอาคารชุด ฯลฯ จะต้องกันพื้นที่รับน้ำไว้ไม่ต่ำกว่า 70 % เป็นต้น ซึ่งประเมินว่าที่ดินที่เหลือพัฒนาจริงๆน่าจะไม่ถึง 100,000 ไร่ จากทั้งหมด กว่า 300,000 ไร่
สำหรับพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้จะกำหนดไว้เป็นโซนชุมชน ได้แก่ศูนย์ชุมชนลาดกระบัง-วัดศรีวารีน้อยครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 37 ตารางกิโลเมตร ศูนย์ชุมชนบางปลา-บางเสาธง ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 30 ตารางกิโลเมตร ศูนย์ชุมชนจรเข้ใหญ่ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 18 ตารางกิโลเมตร ศูนย์ชุมชนบางบ่อครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 19 ตารางกิโลเมตร
ส่วนพื้นที่ในแนวคันกั้นน้ำที่สามารถพัฒนาได้โดยไม่ต้องทำแก้มลิง เพราะที่ผ่านมากรได้ทำคันกั้นน้ำที่ไหลบ่าจากทางตอนเหนือของกทม.ไม่ให้ท่วมตัวสนามบินและกรุงเทพชั้นในโดยใช้ถนนกิ่งแก้วยกสูงทำเป็นคันกั้นน้ำสามารถพัฒนาได้เต็มพื้นที่ ได้แก่ เขตลาดกระบังบางส่วน อ่อนนุช บางพลีใหญ่ ฯลฯ และมีศูนย์ชุมชน2 ชุมชน ได้แก่ ศูนย์กลางนครสุวรรณภูมิ และศูนย์ชุมชนบางพลีใหญ่
-กทม.ค้านสุดลิ่ม
ในขณะที่ แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร กล่าวว่าไม่เห็นด้วยที่จะแยกเขตลาดกระบังและเขตประเวศที่อยู่ในการปกครองของกรุงเทพมหานครไปขึ้นกับสุวรรณภูมิมหานครเพราะเกรงว่าจะนำพื้นที่รับน้ำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ นอกจากนี้แล้ว กทม.มีแผนที่จะพัฒนา 5 เขต ได้แก่ หนองจอก,ประเวศ ,ลาดกระบัง คลองสามวา , และมีนบุรี เป็นโครงการอุทยานนครตะวันออก 580 ตารางกิโลเมตรอยู่แล้วเช่นกัน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2125 25 มิ.ย. - 28 มิ.ย. 2549
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น