แม้ครึ่งแรกของปี 2549 จะผ่านพ้นไปแบบไม่ค่อยสดใสนัก อีกทั้งหลายฝ่ายยังมองว่าปัจจัยลบรอบด้านยังจะส่งผลกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในบางเซ็กเตอร์และบางทำเลยังเป็นที่สนใจของทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการ อย่างโครงการคอนโดมิเนียมที่เจาะกลุ่มลูกค้าตลาดระดับบนในเมืองพัทยา ทำเลใจกลางกรุงเทพมหานคร (กทม.) และภูเก็ต"พัทยา" ซัพพลายขาด-ราคาพุ่งข้อมูลจากการสำรวจของศูนย์วิจัยบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) เมื่อเดือนกันยายน 2547 ซึ่งเป็นช่วงที่บริษัทเปิดตัวโครงการนอร์ธชอร์เป็นโครงการแรกในตลาดพัทยา หลังวิกฤตเศรษฐกิจระบุว่า ภายใน 2 เดือนหลังการเปิดตัวสามารถขายห้องชุดราคาเริ่มต้นที่ 5.7 หมื่นบาท/ตร.ม.ได้มากถึง 130 ยูนิต จาก 168 ยูนิต และปัจจุบันขายได้แล้ว 95%จากช่วงนั้นจนถึงขณะนี้ระยะเวลาประมาณ 18 เดือน ปรากฏว่ามีโครงการคอนโดฯคุณภาพดีทยอยออกสู่ตลาดเมืองพัทยา 335 ยูนิต และอีก 400 ยูนิตจะทยอยออกมาต่อเนื่อง โดยทุกยูนิตมีราคาจำหน่ายไม่ต่ำกว่า 7.5 หมื่นบาท/ตร.ม. โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่ใกล้เสร็จปรับตัวสูงขึ้นถึง 1.2 แสนบาท/ตร.ม.ปัจจุบันคอนโดฯหรูในเมืองพัทยามีราคาขายระดับเดียวกับคอนโดฯใน กทม. โดยไตรมาส 1 ปีนี้ราคาเฉลี่ยสูงถึง 86,778 บาท/ตร.ม. จาก 73,473 บาท/ตร.ม. ในไตรมาสที่ 4 ปี 2548ในแง่ของปริมาณและอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดตัวใหม่อยู่ที่ 77% ทำให้มีจำนวนยูนิตเหลือขายเพียง 120 ยูนิต ในจำนวนนี้ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2549 ขายออกไปแล้ว 100 ยูนิต เทียบกับยอดขาย 91 ยูนิต ในไตรมาสที่ 4 และ 69 ยูนิต ในไตรมาสที่ 3 ปี 25482 ปีข้างหน้าราคาขยับอีกปีนี้มีคอนโดฯน้อยกว่า 250 ยูนิตที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จ ในจำนวนนี้ 95% ขายแล้ว และ 270 ยูนิต จะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2550-2551 ส่วนโครงการที่เปิดตัวใหม่คาดว่าจะไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จได้ก่อนปี 2551-2552 ส่งผลให้ภาวะขาดแคลนห้องชุดเกิดขึ้น ซึ่งจะผลักดันให้ราคาขายปรับสูงขึ้นอีกใน 2-3 ปีข้างหน้าลูกค้าหลัก "อังกฤษ-อเมริกัน"ศูนย์วิจัยไรมอน แลนด์ระบุว่า ตั้งแต่เปิดตัวโครงการนอร์ธชอร์ เมื่อเดือนกันยายน ปี 2547 มีผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมแล้วกว่า 2,500 คน โดยเฉพาะตั้งแต่เดือนมกราคม 2549 ผู้เข้าชมโครงการเฉลี่ย 150 คน/เดือน และ 8% ตัดสินใจซื้อห้องชุด ราคาเฉลี่ย/ยูนิตที่ 7.5 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าความต้องการคอนโดฯในเมืองพัทยามีสูงโดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ คือ 35% เป็นชาวอังกฤษ 19% เป็นชาวไทย 19% อเมริกัน และอีก 18% เป็นลูกค้ากลุ่มยุโรป ซึ่งครึ่งหนึ่งเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศไทย40% นักลงทุนซื้อไปขายต่อศูนย์วิจัยไรมอน แลนด์ระบุอีกว่า ช่วงระหว่างการพัฒนาโครงการนอร์ธชอร์ ราคาห้องชุดปรับตัวสูงขึ้น 20-25% โดย 40 ยูนิตที่ขายได้ถูกนำไปขายต่อในช่วง 20 เดือนของการก่อสร้าง บางยูนิตที่มีการขายต่อถึง 2 ครั้ง อย่างเช่นในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2549 มีการขายห้องชุดในคอนโดฯห้องหนึ่งของโครงการในราคา 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ที่ลูกค้าซื้อ 8 เดือนก่อนหน้านั้นในราคา 7.8 หมื่นบาท/ตร.ม. ได้กำไรได้ถึง 3 เท่า ขณะนี้ไรมอน แลนด์ อยู่ระหว่างเปิดขายโครงการนอร์ธ พ้อยน์ โครงการห้องชุดวิวทะเลจำนวน 350 ยูนิต ติดชายหาดวงอำมาตย์อีกโครงการหนึ่งโครงการหรูฮิตร่วมทุนต่างชาติสำหรับตลาดคอนโดฯใน กทม. นอกจาก ผู้ประกอบการจะเข้ามาฟื้นฟูโครงการที่ก่อสร้างค้างแล้ว บางส่วนได้เบนเข็มไปลงทุนพัฒนาโครงการเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง โดยลดขนาดห้องชุดและมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำกัดมากขึ้นขณะที่คอนโดฯระดับไฮเอนด์ หลังจากหลายโครงการซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยกับบริษัทอสังหาฯ ต่างชาติประสบความสำเร็จด้านการขาย อาทิ เดอะพาโน, ดิ เอมไพร์ เพลส, เดอะเมท และดิ อินฟินีตี้ เป็นต้น ในไตรมาสที่ 1 ปี 2549 บริษัท ทีซีซี แคปปิตอล (TCC Capital) และซีดีแอล (CDL) จากสิงคโปร์ ได้เปิดตัวโครงการ ดิ เอมโปริโอ เพลส บนถนนสุขุมวิท 24 และมิลเลเนียม เรสสิเดนส์ ในซอยสุขุมวิท 18-20 โดยตั้งราคาขายสูงกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม.ห้องชุดกลางเมืองราคาขยับ 12%ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายคอนโดฯในย่านใจกลาง กทม. ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 72,596 บาท/ตร.ม. เป็น 81,975 บาท/ตร.ม. ในปัจจุบัน เป็นผลมาจากการปรับตัวของราคาค่าก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ แนวโน้มที่เห็นชัดเจนขึ้นคือผู้ประกอบการในตลาดระดับล่างเริ่มเคลื่อนย้ายไปพัฒนาโครงการรอบนอกใจกลาง กทม.มากขึ้น โดยลดขนาดเนื้อที่ห้องชุดลง เพื่อให้สามารถตั้งราคาขายในระดับที่เหมาะสมกับกำลังซื้อขณะที่คอนโดฯในตลาดระดับไฮเอนด์จะเสนอรูปแบบโครงการที่มีคุณภาพ เน้นจุดขายที่คอนเซ็ปต์โครงการและดีไซน์เป็นหลักปล่อยเช่าผลตอบแทน 8-10%ไตรมาสแรกปี 2549 ที่ผ่านมา มีคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมขายใน กทม. 1,058 ยูนิต ทำให้คอนโดฯสร้างเสร็จในตลาดมีทั้งหมด 38,000 ยูนิต คาดว่าอีก 2,800 ยูนิตจะทยอยสร้างเสร็จในปีนี้ ส่วนใหญ่อยู่ย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร สามารถปล่อยเช่าได้ 550-750 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งเจ้าของจะมีกำไร 8-10% จะเห็นว่ายอดขายเฉลี่ยของห้องชุดในย่านใจกลาง กทม. เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ จาก 67% ในปี 2547 เป็น 73.2% ในไตรมาสแรกปี 2549 และเกือบ 80% ของคอนโดฯที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2546 สามารถปิดการขายโครงการได้แล้วทำเลริมแม่น้ำมาแรงส่วนโครงการคอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีเกือบ 2 พันยูนิต หรือ 30% ของจำนวนห้องชุดที่ก่อสร้างใหม่ และอยู่ระหว่างการพัฒนานั้น บางโครงการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากอาคารสำนักงานมาเป็นคอนโดฯ อาทิ บ้านสาทรเจ้าพระยา 445 ยูนิต และ 90% ขายออกไปในระยะเวลาแค่ 2 เดือนส่วนโครงการวอเตอร์มาร์ค มูลค่า 6 พันล้านบาท ของเมเจอร์ ดีเวลลอปเมนต์ฯ ที่เปิดตัวเมื่อกลางปี 2547 ใช้งบฯก่อสร้างสำนักงานขาย 80 ล้านบาท และงบฯการตลาด 120 ล้านบาท ตั้งราคาขาย/ตร.ม.ที่ 8 หมื่นบาท บางยูนิตราคาสูงถึง 1 แสนบาท/ตร.ม. โครงการริเวอร์ไซด์ การ์เด้น ของบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ฯ จำนวน 260 ยูนิต ขายได้ครึ่งหนึ่งภายในเวลาไม่กี่สัปดาห์โครงการ เดอะ พาโน มูลค่า 5 พันล้านบาท ที่บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดินฯ ร่วมทุนกับกลุ่มเซ็นเตอร์พอยท์ พร็อพเพอร์ตี้ จากสิงคโปร์ ถือเป็นคอนโดฯริมน้ำอีกโครงการที่ประสบความสำเร็จด้านการขาย หลังเปิดตัวไม่นานมียอดจองถึง 60% ไรมอน แลนด์ จึงซื้อที่ดินใหม่ 13 ไร่ ในทำเลริมน้ำ ใกล้โรงแรมเพนนินซูล่า ฝั่งตรงข้ามโรงแรมแชงกรี-ลาและโอเรียนเต็ล เพื่อเตรียมพัฒนาคอนโดฯ โดยร่วมทุนกับต่างชาติเช่นเดียวกันช่วง 2 ปีที่ผ่านมาคอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยาปรับขึ้นจาก 60,958 บาท/ตร.ม. ในปี 2547 เป็น 78,413 บาท/ตร.ม. ในไตรมาสแรกปีนี้ตลาดภูเก็ตบูมตาม กทม.-พัทยาส่วนตลาดคอนโดฯในภูเก็ต ช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีการขยายตัวอย่างมาก โดยปี 2548 มีห้องชุดขายออกไป 377 ยูนิต ที่ราคาเฉลี่ย 64,480 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 20% จากปี 2547 ที่มีห้องชุดขายออก 276 ยูนิต ที่ราคา 52,780 บาท/ตร.ม. โดยกลุ่มลูกค้า 70% เป็นชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ อาทิ สหรัฐอเมริกา อังกฤษ ออสเตรเลีย และกลุ่มประเทศในแถบสแกนดิเนเวียช่วงต้นปี 2547 มีจำนวนห้องชุดในภูเก็ตขายในตลาด 200 ยูนิต และมีโครงการเปิดตัวใหม่ 350 ยูนิต โดย 70% ขายออกไปแล้ว ส่วนปี 2548-2549 มีการเปิดตัวคอนโดฯ โครงการใหม่เพิ่มอีก 750 ยูนิต
จากหนังสือประชาชาติธุรกิจ วันที่ 13 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 ปีที่ 30 ฉบับที่ 3810(3010)
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น