ต้นปี 2549 ที่ผ่านมาจนถึงขณะนี้การลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ขณะเดียวกันปัจจัยลบที่เกิดขึ้นต่อเนื่องก็ส่งผลกระทบทำให้พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป โดยบางส่วนหันมาซื้อคอนโดมิเนียมไซซ์เล็ก ซึ่งมีราคาไม่แพง ในทำเลที่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่มากขึ้น จนทำให้คอนโดฯเกิดใหม่ในทำเลที่เป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหลายโครงการได้รับการตอบรับจากตลาดแบบเหนือความคาดหมายสวนทางกับคอนโดฯเกรดเอในย่านใจกลางเมืองที่ดูเหมือนว่านับตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมาการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เริ่มชะลอตัว เหตุผลเป็นเพราะแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไม่ค่อยจะสดใสนักอย่างไรก็ตาม ล่าสุดผลสำรวจตลาดคอนโดฯที่เปิดขายระหว่างปี 2546-2548 ของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ได้ข้อมูลน่าสนใจหลายประการด้วยกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งพบว่าความต้องการคอนโดฯเกรดเอมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องตลอดเวลาโดยพื้นที่ไนท์แฟรงค์ฯสำรวจได้แก่ พื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน 7 ทำเลประกอบด้วย 1.พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ถนนเพลินจิต ถนนหลังสวน ถนนสีลม และถนนสาทร) 2.สุขุมวิท (ซอย 1-63 และซอย 2-40) 3.ริมแม่น้ำ (ถนนเจริญกรุง ถนนเจริญนคร และบางส่วนของถนนพระรามที่ 3 บริเวณที่ติดกับริมแม่น้ำเจ้าพระยา) 4.ยานนาวา-บางคอแหลม (ถนนจันทน์ ถนนนางลิ้นจี่ ถนนเจริญกรุง และถนนพระรามที่ 3 ส่วนที่ไม่ติดกับริมแม่น้ำเจ้าพระยา) 5.พหลโยธิน (ถนนพหลโยธิน-วิภาวดีฯ) 6.พญาไท-เพชรบุรี (ถนนพญาไท ถนนพระรามที่ 1 ถนนเพชรบุรี และบางส่วนของถนนเพชรบุรีตัดใหม่) และ 7.รัชดาภิเษก (ถนนรัชดาภิเษก-ห้วยขวาง) ไนท์แฟรงค์ฯระบุว่า ช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีคอนโดฯเปิดขายในทำเลดังกล่าวจำนวน 26,500 ยูนิต จากทั้งหมด 125 โครงการ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่สุขุมวิทจำนวน 6,233 ยูนิต (24%) รองลงมาคือพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจจำนวน 5,279 ยูนิต (20%) และพื้นที่ยานนาวา-บางคอแหลมจำนวน 4,848 ยูนิต (18%) ในจำนวนนี้ส่วนใหญ่เปิดขายในปี 2547 คอนโดฯเกรดบียอดพุ่งกว่า 1.2 หมื่นยูนิตพิจารณาราคาขายคอนโดฯทั้งตลาดโดยแยกตามระดับราคาพบว่า คอนโดฯเกรดเอ (ราคาขายเฉลี่ย 70,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป) มีจำนวน 6,051 ยูนิต (22.8%) ในขณะที่คอนโดฯเกรดบี (ราคาขายเฉลี่ย 50,000-70,000 บาท/ตร.ม.) มีสัดส่วนสูงที่สุดในตลาดประมาณ 12,614 ยูนิต (47.6%) และคอนโดฯเกรดซี (ราคาขายเฉลี่ย 30,000-50,000 บาท/ตร.ม.) มีจำนวน 7,835 ยูนิต (29.6%)แต่เมื่อพิจารณาตามปีที่เปิดขายพบว่า คอนโดฯเกรดเอส่วนใหญ่เปิดขายปี 2547 ประมาณ 2,847 ยูนิต (47%) รองลงมาคือปี 2548 จำนวน 1,803 ยูนิต (30%) และปี 2546 จำนวน 1,401 ยูนิต (23%) โดยผู้ประกอบการจะเน้นพัฒนาโครงการคอนโดฯเกรดเอในบริเวณพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจมากที่สุดประมาณ 47% ของคอนโดฯระดับบนทั้งตลาด "สุขุมวิท-ริมแม่น้ำ" ตามมาติดๆไนท์แฟรงค์ฯระบุว่า บริเวณที่มีการพัฒนาคอนโดฯเกรดเอมากที่สุดได้แก่ พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจมีจำนวน 2,869 ยูนิต หรือประมาณ 47% ของคอนโดฯระดับบนทั้งหมด รองลงมาคือบริเวณสุขุมวิท 1,929 ยูนิต หรือ 32% และพื้นที่ริมแม่น้ำ 887 ยูนิต คิดเป็น 15% ที่เหลือตั้งอยู่ในพื้นที่ยานนาวา-บางคอแหลม และพื้นที่พญาไท-เพชรบุรี สำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าวได้แก่ เมเจอร์ ดีเวลล็อปเม้นท์, แสนสิริ, ทีซีซี แคปปิตอลแลนด์, สยามพันธุ์วัฒนา และ โกลเด้น แลนด์ นอกจากนี้เป็นที่น่าสังเกตว่าใน ปี 2548 เริ่มมีดีเวลอปเปอร์ที่เป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างไทยกับต่างชาติเข้ามาพัฒนาคอนโดฯระดับบนมากขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่ริมแม่น้ำเช่น โครงการเดอะพาโน ตั้งอยู่บริเวณถนนพระรามที่ 3 ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัทกรุงเทพแลนด์กับเซ็นเตอร์พอยต์จากสิงคโปร์, โครงการเอ็มไพร์เพลส ร่วมทุนระหว่างทีซีซี กรุ๊ป และกลุ่มแคปิตอลแลนด์จากสิงคโปร์ เป็นต้นจากการสำรวจคอนโดฯเกิดใหม่ครึ่งปีแรกปี 2549 พบว่า มีคอนโดเกรดเอเปิดขายประมาณ 889 ยูนิต เพิ่มสูงขิ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีตัวเลขอยู่ที่ 569 ยูนิต โดยโครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่บริเวณสุขุมวิทตอนกลางเช่น โครงการดิเอ็มโพริโอ เพลส บริเวณถนนสุขุมวิท ซอย 24 พัฒนาโดยทีซีซี แคปปิตอลแลนด์, โครงการมิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ ถนนสุขุมวิท ซอย 16-20 โดย RECAP Development, โครงการ โนเบิลแอมเบียนส์ ถนนสารสิน, โครงการโนเบิล แอมเบียนส์ ถนนร่วมฤดี ของโนเบิล ดีเวลล็อป เมนท์ และโครงการเลอรัฟฟิเน่ ชมพูทวีป ตั้งอยู่ที่ถนนสุขุมวิท 39 ของเลอรัฟฟิเน่ ชี้ยอดขายยังเพิ่มต่อเนื่องทางด้านยอดขายคอนโดฯเกรดเอไนท์แฟรงค์ฯระบุว่า ยอดขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในครึ่งปีหลัง 2548 มียอดขาย 874 ยูนิต หรือมียอดขายสะสมรวม 3,812 ยูนิต คิดเป็น 63% จากอุปทานรวมเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรก 2548 ที่มียอดขาย 559 ยูนิต คิดเป็น 61% หรือมียอดขายสะสมรวม 2,938 ยูนิต จะเห็นได้ว่าอุปสงค์ของตลาดยังมีแนวโน้มการขยายตัวค่อนข้างดี สังเกตได้จากตัวเลขครึ่งปีหลัง 2548 มีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นถึง 1,234 ยูนิต ราคาพุ่งทุกทำเลขณะที่ราคาขายก็มีการปรับตัวขึ้นทุกทำเล โดยครึ่งแรกปี 2549 ราคาเสนอขายของคอนโดฯเกรดเอในพื้นที่สุขุมวิทเพิ่มขึ้นถึงกว่า 100,000 บาท/ตร.ม. โดยบริเวณพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีราคาขายเฉลี่ย/ตร.ม.สูงที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังปี 2548 ที่มีราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่ซีบีดีอยู่ที่ 92,024 บาท/ตร.ม. พื้นที่ย่านสุขุมวิทอยู่ที่ 83,694 บาท/ตร.ม. ส่วนพื้นที่ริมแม่น้ำบริเวณถนนเจริญกรุง-เจริญนครมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น และเป็นโครงการขนาดใหญ่ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 83,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่โครงการที่มีราคาขายเฉลี่ย/ตร.ม.สูงที่สุดในตลาด เช่น โครงการดิเอ็มโพริโอ เพลส บริเวณถนนสุขุมวิท ซอย 24 และโครงการมิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ ถนนสุขุมวิท 16-20 ขณะที่โครงการในย่านสาทรระดับราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 110,000-140,000 บาท/ตร.ม.ปี"49 ซัพพลายใหม่ยังเพิ่มไนท์แฟรงค์ฯประเมินว่าตลาดคอนโดฯเกรดเอในครึ่งหลังปี 2549 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องในด้านซัพพลาย ส่วนดีมานด์มีแนวโน้มขยายตัวเช่นกัน แต่เป็นการขยายตัวในอัตราที่ลดลง เนื่องจากยังคงมีซัพพลายเปิดใหม่เข้ามาในตลาดจำนวนมาก คาดว่าตลอดทั้งปีนี้จะมีคอนโดฯเกรดเอเปิดใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 1,500 ยูนิตอย่างไรก็ตาม ความต้องการคอนโดฯระดับบนยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยห้องชุดที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดเล็กจะขายได้เร็วกว่าห้องพักขนาดใหญ่ โดยปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง รวมทั้งรูปแบบการพัฒนาโครงการ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ และการบริหารงานขาย ยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสำเร็จของการพัฒนาโครงการแต่มีปัจจัยเสี่ยงมากขึ้นด้วย เช่น ภาวะอัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง ซึ่งอาจส่งผลให้ตลาดเติบโตได้จำกัด ขณะที่ราคาขายยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% เนื่องจากราคาที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้าง ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง...!
จากหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 19 มิถุนายน พ.ศ. 2549 ปีที่ 30 ฉบับที่ 3802 (3002)
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น