"ไอคอนเฮาส์"สบจังหวะศก.ชะลอรุกบ้านถูกตร.ม.ละ4พัน

บริษัทน้องใหม่ "ไอคอนเฮาส์" รุกตลาดรับสร้างบ้านระบบกึ่งสำเร็จรูป ชูกลยุทธ์ราคาเจาะตลาดยุคน้ำมันแพงเฉลี่ย 4,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นปลื้มผลตอบรับงาน "รับสร้างบ้าน 2006" เกินคาดยอดจองกว่า 100 หลัง เตรียมเจรจาการเคหะฯเจาะตลาดก่อสร้างบ้านเอื้ออาทรในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หลายธุรกิจไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจรับสร้างบ้านมีการแข่งขันกันรุนแรงขึ้นโดยเฉพาะเรื่องราคา หากไม่นับรวมการจัดแคมเปญส่วนลดหรือของแถม การตั้งราคารับสร้างบ้านต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าถือว่ามีส่วนสำคัญในการตัดสินใจสร้างบ้านของลูกค้า ล่าสุดคือบริษัท โฮม ไอคอนส์อินเตอร์ จำกัด บริษัทรับสร้างบ้านน้องใหม่ที่เปิดตัวเป็นทางการในงานรับสร้างบ้าน 2006 ที่กล้าเคาะราคาถูกกว่าผู้ประกอบการรายอื่นๆ ในยุคน้ำมันแพงนายโฆษิต บำรุงตระกูล ผู้จัดการฝ่ายโครงการบ้าน บริษัท โฮม ไอคอนส์อินเตอร์ จำกัด บริษัทรับสร้างบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้ด้วยระบบกึ่งสำเร็จรูปในชื่อ "ไอคอนเฮาส์" เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้เข้ามารุกตลาดรับสร้างบ้านเป็นครั้งแรกเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาในงานแฟร์ "บ้านโลก" เมื่อ 2 ปีก่อน และล่าสุดคืองาน "รับสร้างบ้าน 2006" ที่ผ่านมา รูปแบบเป็นการก่อสร้างบ้านแบบครึ่งตึกครึ่งไม้ด้วยระบบกึ่งสำเร็จรูป ส่วนดีไซน์เป็นแบบบ้าน ทรงไทยโบราณ โดยชูกลยุทธ์เรื่องราคาที่ต่ำกว่า ผู้ประกอบการรายอื่นในตลาด เฉลี่ยแล้วคิดราคาตารางเมตรละ 4,000 บาท ซึ่งน่าจะต่ำที่สุดในตอนนี้ และมุ่งจับตลาดกลุ่มคนที่เพิ่งจบและต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง"สาเหตุที่เราตั้งราคาได้ถูกเพราะส่วนหนึ่งเรามีธุรกิจโรงเลื่อยไม้ของตัวเองและทำมานานร่วม 80 ปี และยังผลิตเฟอร์นิเจอร์ขายภายใต้แบรนด์ "Home Icons" มาก่อน จึงมีแหล่งนำเข้าไม้ที่มีต้นทุนต่ำบวกกับใช้ระบบก่อสร้างแบบกึ่งสำเร็จรูป คือดีไซน์หน้าตาบ้านมาตรฐานเหมือนกันแต่มีพื้นที่ใช้สอยให้เลือกหลายขนาด การก่อสร้างจึงรวดเร็ว ถ้ายิ่งมีออร์เดอร์มากการผลิตต่อหน่วยก็ยิ่งต่ำ"ในแง่ผลตอบรับจากการออกงาน "บ้านโลก" ร่วมกับการเคหะแห่งชาติเป็นครั้งแรกบริเวณท้องสนามหลวงถือว่าผลตอบรับดีมาก โดยเปิดตัวแบบบ้านราคาถูกเพียง 170,000 บาทต่อหลัง เป็นบ้านไม้ชั้นเดียวแบบยกใต้ถุนสูงมีพื้นที่ใช้สอย 50 ตารางเมตร ปรากฏมีผู้สนใจลงชื่อแสดงความต้องการสร้างบ้านเป็นจำนวนกว่า 10,000 ราย แต่ที่สุดแล้วมีลูกค้าเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ที่กู้ผ่านเนื่องจากส่วนใหญ่ไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง จากเหตุผลดังกล่าวบริษัทจึงปรับกลยุทธ์หันมาเจาะตลาดรับสร้างบ้านให้ลูกค้ารายย่อยควบคู่กัน โดยเปิดตัวอย่างเป็นทางการในงานรับสร้างบ้าน 2006 ที่ผ่านมา พร้อมเพิ่มขนาดบ้านให้หลากหลายมากขึ้น โดยมีให้เลือกทั้งสิ้น 5 ขนาด ได้แก่ แบบบ้านชั้นเดียวยกใต้ถุนสูง มี 2 ขนาด 1)พื้นที่ใช้สอย 50 ตารางวา ราคา 250,000 บาท และ 2)พื้นที่ใช้สอย 72 ตารางเมตร ราคา 350,000 บาท โดยห้องน้ำจะอยู่ใต้ถุนด้านล่าง แบบบ้าน 2 ชั้น (ครึ่งตึกครึ่งไม้) ขนาด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ โดยชั้นล่างก่อสร้างด้วยวิธีก่ออิฐฉาบปูนส่วนชั้นบนเป็นไม้เต็งป่าผสมไม้ฝาเฌอร่า มีให้เลือก 3 ขนาด 1)พื้นที่ใช้สอย 70 ตารางเมตร ราคา 470,000 บาท 2)พื้นที่ใช้สอย 83 ตารางเมตร ราคา 730,000 บาท และ 3)พื้นที่ใช้สอย 112 ตารางเมตร ราคา 990,000 บาท โดย ตลอดการเข้าร่วมงาน 5 วันมียอดจองบ้านกว่า 100 หลัง"ส่วนหนึ่งที่เราเลือกเจาะตลาดลูกค้าทั่วไปตอนนี้เพราะมองว่าน่าจะตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการบ้านในยุคน้ำมันแพง และสอดรับพระราชดำรัสในหลวงในเรื่องเศรษฐกิจพอเพียง คือ เราทำแค่มาร์จิ้น พออยู่ ได้แต่อาศัยมีวอลุ่มเยอะ" นายโฆษิตกล่าว และว่าในอนาคตหากมีลูกค้ามากขึ้นก็จะไม่ส่งผลกระทบต่อระยะเวลาการก่อสร้าง โดยปัจจุบันหากเป็นแบบบ้านชั้นเดียวใช้เวลาก่อสร้างไม่เกิน 15-30 วัน และแบบบ้าน 2 ชั้นใช้เวลาก่อสร้าง 45-60 วัน เหตุผลเนื่องจากไม้ทุกชิ้นที่ใช้ในการก่อสร้างจะทำสำเร็จรูปมาจากโรงงานทั้งหมด ยกเว้นงานก่ออิฐฉาบปูนที่ต้องทำหน้าไซต์งานเท่านั้น ดังนั้นจึงสามารถหาแรงงานท้องถิ่นมาช่วยก่อสร้างได้ อย่างไรก็ตามบริษัทมีช่างที่ผ่านการอบรมจากบริษัทไปควบคุมงานก่อสร้างอย่างใกล้ชิด ทั้งนี้ จากประสบการณ์ก่อสร้างบ้านให้กับครอบครัวหน่วย สสส.จชต.ที่ปฏิบัติหน้าที่ใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ และก่อสร้างบ้านให้กับผู้ประสบภัยจากเหตุการณ์สึนามิที่ผ่านมาหลายร้อยยูนิต ยังไม่ประสบปัญหาขาดแคลนแรงงานหรือส่งมอบบ้านช้ากว่ากำหนด นายโฆษิตกล่าวอีกว่า ในปีนี้บริษัทตั้งเป้ามียอดการสั่งสร้างบ้าน 1,000 ยูนิต โดยถัดไปเตรียมออกงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ อยู่ระหว่างการเจรจากับโครงการรีสอร์ตตามต่างจังหวัดอีกหลายราย และล่าสุดอยู่ระหว่างการเสนองานในโครงการ "บ้านเอื้ออาทร" โดยจะเสนอบ้านรุ่นเล็กแบบชั้นเดียวราคา 2.5 แสนบาท "โครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นตลาดที่เราสนใจ ก่อนหน้านี้เราเคยเสนอไปแล้วครึ่งหนึ่งแต่สเป็กในเรื่องวัสดุไม่ได้ แต่ล่าสุดเราจะลองเสนอไปอีกครั้งและคิดว่าน่าจะมีโอกาส"รูปแบบคือจะจับมือกับเจ้าของที่ดินในจังหวัดต่างๆ หลายรายเพื่อร่วมกันเสนอแผนงานโครง การในลักษณะเทิร์นคีย์ ที่ค่อนข้างชัดเจนแล้วมี อาทิ ที่ดินในอำเภอค่ายบางระจัน จังหวัดสิงห์บุรี เนื้อที่ประมาณ 30 กว่าไร่ สามารถสร้างบ้านได้ประมาณ 300 ยูนิต ที่ดินในอำเภอพาน จังหวัดเชียงราย เนื้อที่กว่า 100 ไร่ สามารถก่อสร้างได้ประมาณ 1,000 ยูนิต ที่ดินในอำเภอด่านขุนทด จังหวัดนครราชสีมา เนื้อที่ประมาณ 40-50 ไร่ ก่อสร้างได้ประมาณ 500 ยูนิต

จากหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 04 กันยายน พ.ศ. 2549 ปีที่ 30 ฉบับที่ 3824 (3024)

"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" กับ "นิติบุคคลอาคารชุด"ตอนจบ

ข้อสี่ : สิทธิและหน้าที่ของสมาชิก นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ความสำคัญ กับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิกหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างเต็มที่ภายใต้กรอบของ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และข้อบังคับ ส่วนนิติบุคคลอาคารชุดก็ให้สิทธิและหน้าที่ต่อเจ้าจองร่วมเช่นเดียวกัน อาทิ สิทธิในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ในการออกเสียงลงคะแนน สิทธิในการเข้าชื่อเจ้าของร่วม ตามจำนวนซึ่งกำหนดไว้ใน ข้อบังคับ ร้องขอให้เปิดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นต้น

ข้อห้า : อำนาจหน้าที่ของ "คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร" และ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในการพิจารณาอนุมัติว่าจ้าง เลิกจ้าง ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ ผู้ให้บริการอื่นๆ ทั้งนี้อำนาจและหน้าที่ของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร จะถูกกำหนดไว้ในข้อบังคับ และ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" เป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม ซึ่งมีได้ไม่เกิน 9 คน มีอำนาจหน้าที่ กำหนดนโยบายการบริหารให้ผู้จัดการนำไปปฎิบัติ ตรวจสอบ และกำกับการบริหารงานของผู้จัดการ รวมทั้งอนุมัติค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เป็นต้น ข้อคล้ายคลึง อื่นๆ ยังมีอีกหลายข้อ อาทิ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร และห้องชุด จำเป็นต้องอาศัย "หนังสือรับรองไม่ค้างชำระค่าใช้จ่าย" จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุดไปแสดงเป็นหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" การจัดทำบัญชีรายรับและรายจ่าย ประจำปี เสนอขออนุมัติรับรองโดยที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเจ้าของร่วม เป็นต้น

ในส่วนของความแตกต่างระหว่าง 2 รูปแบบนั้น สามารถจำแนกออกมาได้

ข้อแรก : การจดทะเบียนจัดตั้งตามกฎหมาย มีข้อแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จัดตั้งโดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของสมาชิกทั้งหมดมีมติเห็นชอบให้จดทะเบียนจัดตั้ง พร้อมเห็นชอบข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทน ยื่นคำขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" นิติบุคคลอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนเมื่อ ผู้ยื่นขอจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุด ในขณะที่อาคารชุดได้รับการก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ โดยนำห้องชุด ห้องแรกไปยื่นจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์กับพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน

ข้อสอง : ผู้จัดการนิติบุคคล นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีการบัญญัติคำว่า "ผู้จัดการ"ไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้แก่ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร นิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีการบัญญัติคำว่า "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" สามารถมีหรือไม่มีก็ได้ ผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่ ผู้จัดการ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด มาโดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารนั้น

ข้อสาม : กฎกระทรวงว่าด้วยการบริหาร การควบ และยกเลิก นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียน การบริหาร การควบ และยกเลิกมาบังคับใช้ ขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีกฎกระทรวงเรื่องข้างต้นรองรับในการบริหาร ประกอบกับข้อกฎหมายบางมาตรา ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ข้อสี่ : การจดทะเบียนยกเลิก นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถจดทะเบียนยกเลิกได้ ตามกฎกระทรวงซึ่งออกมาบังคับใช้ตั้งแต่ พ.ศ.2545 โดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามจำนวนกำหนดของข้อบังคับ นิติบุคคลอาคารชุด สามารถจดทะเบียนยกเลิกได้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ได้แก่ ผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนยกเลิกอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" การถูกเวนคืนตาม พ.ร.บ. การเวนคืนอสังหาฯ การอาศัยมติที่ประชุมใหญ่เป็นเอกฉันท์ ให้ยกเลิกอาคารชุด

ข้อห้า : คะแนนเสียงในการปรับเพิ่มค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค-ค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถปรับเพิ่มค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคกับสมาชิก โดยอาศัยมติของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ ผ่านคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม นิติบุคคลอาคารชุด จะขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม ไม่ว่าจะเพิ่มหรือลดค่าใช้จ่ายก็ตาม สามารถกระทำได้ทางเดียว คือ อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่า สามในสี่ ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

Email:pisit _peterandpaul@hotmail.com

โทร.09-814-2297

โดย ผู้จัดการรายวัน วันที่ 31 สิงหาคม 2549

"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" กับ "นิติบุคคลอาคารชุด"

เป็นเวลากว่าปี ที่ผมมีโอกาสได้นำเสนอบทความระบบอาคารชุดและที่ดินจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นเนื้อหาเชิงวิชาการ บทวิเคราะห์และเชิงการบริหารจัดการ โดยมุ่งเน้นปัญหาและอุปสรรคในการใช้กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดและที่ดินจัดสรรในทางปฎิบัติ มาประมวลเล่าให้ท่านผู้อ่านได้ทราบ ผมจำได้ว่า ยังไม่เคยนำบทความเปรียบเทียบระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาเล่าให้ท่านผู้อ่านได้ทราบ จากการได้รับเชิญจากทั้งผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดและที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้ซื้ออาคารชุด หรือเจ้าของร่วม และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในฐานะ "คณะกรรมการ" บรรยาย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อให้สามารถใช้กฎหมายข้างต้นได้อย่างถูกต้อง หรือแม้กระทั่งในขณะที่ทำงานการจดทะเบียนจัดตั้งและบริหาร "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"ก็มักจะได้ยิน "คำถาม"ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในหลายโครงการจัดสรรที่ดิน สอบถามกับผมอยู่เสมอว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีส่วนคล้ายคลึงหรือแตกต่างกับนิติบุคคลอาคารชุดประเด็นใดบ้าง ผมขอถือโอกาสนำประเด็นเปรียบเทียบที่คล้ายคลึงกัน และแตกต่างกันระหว่าง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ นิติบุคคลอาคารชุดมาเล่าให้ท่านทราบ โดยจะเริ่มจาก ส่วนที่คล้ายคลึงกันก่อน

ข้อแรก : การชำระค่าใช้จ่ายของสมาชิก นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะกับสมาชิกทุกราย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือ ผู้จัดสรรที่ดินสำหรับแปลงซึ่งยังไม่ขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก หรือได้โอนกรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน นิติบุคคลอาคารชุด ก็มีอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค หรือเงินกองทุน หรือเงินอื่นภายใต้มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กับเจ้าของร่วม หรือผู้ประกอบการโครงการกับห้องชุดซึ่งยังไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์ให้กับบุคคลภายนอก

ข้อสอง : การกำหนดบทลงโทษกับผู้ค้างชำระค่าใช้จ่าย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถกำหนด "บทลงโทษ"กับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ เช่น สมาชิกค้างชำระเป็นเวลา 1 เดือน จะต้องชำระค่าปรับ ค้างชำระเป็นเวลา 3 เดือน สมาชิกอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค และค้างชำระเป็นเวลา 6 เดือน อาจถูกประกาศรายชื่อค้างชำระให้บรรดาสมาชิกภายในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ทราบ และอาจถูกอายัดโฉนดที่ดินของตนเองโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เป็นต้น นิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถกำหนด "บทลงโทษ"กับเจ้าของร่วม หรือผู้พักอาศัยซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคภายในห้องชุด การระงับการจ่ายค่าสาธารณูปโภคให้แก่ห้องชุดค้างชำระ รวมทั้งสามารถติด "เบี้ยปรับ"ชำระล่าช้าตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หนี้ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และ ค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วม กฎหมายทั้งสองฉบับกำหนดให้เป็น "หนี้บุริมสิทธิ์" ลำดับการจำนอง เช่นเดียวกัน

ข้อสาม : ตัวแทนสมาชิก ในฐานะ "คณะกรรมการ" นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดให้มี "คณะกรรมการ หมู่บ้านจัดสรร" เป็นตัวแทนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยได้รับเลือกตั้ง โดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรองรับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ และวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับ ซึ่งได้รับการจดทะเบียนโดยพบกับ "พนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน" นิติบุคคลอาคารชุด ก็สามารถกำหนดให้มี "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" ได้เช่นเดียวกัน โดยเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม ซึ่งได้รับเลือกตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การเลือกตั้งตัวแทนสมาชิก ในฐานะ "คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ"ทั้งระบบอาคารชุดและที่ดินจัดสรร จำเป็นต้องอาศัยมติที่ประชุมใหญ่รองรับ เรื่องที่คล้ายคลึงกันอีกเรื่อง ได้แก่ การถอดถอนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และคณะกรรมการควบคุมการจัดการ ก็ต้องอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ด้วยเช่นเดียวกัน

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

Email:pisit _peterandpaul@hotmail.com

โทร.09-814-2297
โดย ผู้จัดการรายวัน วันที่ 30 สิงหาคม 2549

ข้อดีและข้อเสีย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

นิติบุคคลบ้านจัดสรร คำนี้อาจไม่เป็นที่คุ้นเคยสำหรับคนที่สร้างบ้านอยู่เอง แต่กับชมรมคนรักบ้านที่เป็นลูกค้าบ้านจัดสรร เมื่อโครงการปิดการขายได้หมดทุกยูนิตแล้วแน่นอนว่าปฏิบัติการต่อจากนั้นคือการผลักดันเพื่อจัดตั้ง "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" เป็นทั้งภาคบังคับของกฎหมาย และเป็นภาคสมัครใจของผู้พัฒนาที่ดิน ตลอดจนลูกบ้านวันนี้ ประมวลข้อดีและข้อเสียมาให้พิจารณาดังนี้

9 ข้อดีในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

1. รับโอนทรัพย์สินและสาธารณูปโภคในโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินมาเป็นของผู้ซื้อบ้านทุกๆ คน อาทิ โฉนดที่ดินแปลงที่เป็นถนน ทางเท้า สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น เป็นต้น
2. ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินและภาษีอากรจากรัฐ ไม่ว่าในส่วนที่กรมที่ดินเรียกเก็บขณะทำนิติกรรมหรือภาษีบำรุงท้องที่ประจำปี รวมทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มจากกรมสรรพากร
3. เจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกรายในโครงการมีส่วนร่วม ในการบริหารงานหมู่บ้าน ตั้งแต่ออกกฎระเบียบที่ใช้ในชุมชนการออกสิทธิ ออกเสียงคัดค้าน หรือให้ความเห็นชอบในที่ประชุมใหญ่ รวมทั้งการแต่งตั้งสมาชิกคนหนึ่งคนใดเป็นคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
4. ปัญหาความเดือดร้อนรำคาญจะได้รับการแก้ไขให้ลดน้อยลงไป ไม่ว่าจะเป็นการตั้งอุปกรณ์หาบเร่แผงลอยที่วางระเกะระกะบนถนนทางเท้า เป็นต้น เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย
5. ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม จะมีงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซม
6. มีกฎหมายจัดระเบียบชุมชนเป็นของตนเอง ซึ่งเรียกว่าข้อบังคับของหมู่บ้าน
7. สร้างความเป็นธรรมและพิทักษ์ความสะอาด ความปลอดภัยให้กับชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
8. มูลค่าทรัพย์สินจะทวีเพิ่มขึ้นในระยะยาว ภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
9. คุณภาพชีวิตจะสดใส คือประโยชน์ที่ผู้บริโภคจะได้รับภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

9 ข้อเสียในการไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

1. คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการจัดระเบียบชุมชนของตนเอง เนื่องจากไม่ได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2. คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทย์ฟ้องร้องแทนสมาชิกในกรณีที่มีผลกระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกภายในหมู่บ้าน
3. การเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากท่านสมาชิก ไม่ได้รับความร่วมมือชำระค่าใช้จ่าย ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนงบประมาณในการบริหารงานหมู่บ้าน
4. ไม่มีงบประมาณในการซ่อมแซม/บำรุงรักษา ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งการบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม
5. มูลค่าทรัพย์สินภายในหมู่บ้านจะลดลง จากที่เคยซื้อมาราคาแพง เวลาขายจะไม่ค่อยได้ราคา เนื่องจากสภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านไม่ได้รับการดูแลรักษา
6. ผู้จัดสรรที่ดิน โอนทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้กับหน่วยงานราชการ เพื่อให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ทำให้ไม่สามารถควบคุมระบบรักษาความปลอดภัยภายในหมู่บ้านไว้ได้ เนื่องจากเป็นพื้นที่สาธารณะ บุคคลภายนอกสามารถผ่านเข้าออกได้ หรือใช้เป็นทางสัญจรได้ ทำให้ถนนหนทางชำรุดทรุดโทรม
7. ปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกไม่ได้รับการแก้ไข เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่สามารถแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกได้
8. พื้นที่ส่วนกลางสกปรกเลอะเทอะ ไม่มี ผู้ควบคุมดูแล รวมทั้งไม่มีงบประมาณในการ จัดจ้างพนักงานรักษาความสะอาด
9. เกิดปัญหาการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาเป็นพื้นที่ส่วนตัว หาบเร่ แผงลอย ของระเกะระกะไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ปัญหาสุนัขที่มีเจ้าของและสุนัขจรจัดภายในหมู่บ้านถ่ายมูลเลอะเทอะ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ทั้งหมดหลายๆ หมู่บ้านไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ เนื่องจากไม่มีระเบียบควบคุมไว้อย่างชัดเจน

จากหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ คอลัมน์ เกร็ดเล็กเกร็ดน้อย วันที่ 24 สิงหาคม พ.ศ. 2549 ปีที่ 30 ฉบับที่ 3821 (3021)

สคบ.เตือนระวังถูกริบเงินจองแนะทำข้อตกลงก่อนซื้อบ้าน

"สคบ." แนะผู้ซื้อบ้านทำข้อตกลงกับทางโครงการก่อนทำสัญญา แก้ปัญหาถูกริบเงินจองกรณีกู้แบงก์ไม่ผ่านหลังพบผู้บริโภคยังแห่ร้องเรียนต่อเนื่อง เผยจากสถิติที่ผ่านมาโอกาสได้เงินคืนน้อยหากไม่มีระบุในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ส่วนทางด้านความคืบหน้ากรณีลูกบ้าน "ธารารมณ์" ร้องเรียนว่าโครงการนำพื้นที่ส่วนกลางไปพัฒนาขาย ล่าสุดผู้บริหารได้ออกแถลงการณ์ชี้แจงว่าได้ขออนุญาตจัดสรรไว้ถูกต้อง แหล่งข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากสถิติปัญหาการร้องเรียนผ่าน สคบ.ในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านในปีนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่ามีเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับกรณี "กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน" และถูกยึดเงินจองเข้ามาเป็นจำนวนมาก โดยมีสาเหตุมาจาก 2 ส่วน คือ 1)ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือ 2)กู้ได้ไม่เต็มจำนวนที่ต้องการ จึงตัดสินใจขอคืนเงินจอง แต่ปรากฏว่าในตอนทำสัญญาไม่ได้ระบุข้อความไว้เป็นหลักฐานส่วนสาเหตุที่มีเรื่องร้องเรียนกรณีถูกยึดเงินจองเข้ามามากขึ้น อาจเป็นเพราะในช่วงที่ผ่านมาสถาบันการเงินและธนาคารต่างๆ ได้หันมาเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น กรณีที่ลูกค้ามีรายชื่อในเครดิตบูโร เช่น เคยผิดการชำระเงินงวดบัตรเครดิต ทางธนาคารก็อาจพิจารณาไม่ปล่อยกู้ให้ดังนั้น ผู้บริโภคจึงควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาจองให้รอบคอบ เนื่องจากตามกฎหมายไม่ได้กำหนดให้เจ้าของโครงการต้องระบุข้อความว่าต้องคืนเงินให้กับลูกค้ากรณีที่กู้ไม่ผ่าน เท่ากับว่ากรณีที่ผู้ซื้อบ้านไม่มั่นใจว่าจะกู้แบงก์ผ่านหรือกู้ได้ไม่เต็มจำนวน ก็ควรทำข้อตกลงเพิ่มเติมกับทางโครงการและมีลายเซ็นกำกับเป็นหลักฐาน ไม่ควรตกลงแค่เพียงปากเปล่าเท่านั้น รวมถึงต้องลงรายละเอียดให้ชัดเจน เช่น ถ้ากู้แบงก์ได้ไม่ถึง 80% ของราคาบ้าน ทางโครงการยินดีคืนเงินจองให้ เป็นต้น"กรณีที่ได้รับการร้องเรียน สคบ.ก็จะเป็นตัวกลางเรียกคู่กรณีทั้ง 2 ฝ่ายมาไกล่เกลี่ย แต่ที่ผ่านมาพบว่าผู้ร้องเรียนส่วนใหญ่มักไม่ได้รับเงินคืน เนื่องจากไม่ได้ระบุข้อความเป็นหลักฐานในสัญญาจองหรือบางรายก็ตกลงแค่เพียงปากเปล่า มีเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่ทางโครงการยินดีคืนเงินจองให้ภายหลังแต่บางรายก็ไม่เต็มจำนวน"แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า นอกจากปัญหาร้องเรียนเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านและถูกริบเงินจอง ล่าสุด สคบ.เพิ่งได้รับการร้องเรียนจากตัวแทนลูกบ้านประมาณ 20 ราย ในโครงการธารารมณ์ บางกะปิ พารค์เวย์โฮม ไพรเวทโซน และการ์เด้นสวีท (ซอยรามคำแหง 150)ต้องการให้ทางโครงการหยุดการก่อสร้างอาคารในพื้นที่บริเวณด้านหน้าโครงการ ซึ่งเดิมเป็นพื้นที่โล่งสีเขียวที่จัดไว้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง เนื่องจากรบกวนการเดินทางเข้า-ออกโครงการและต้องการรักษาสภาพแวดล้อมในโครงการไว้อย่างเดิมสำหรับกรณีนี้ สคบ.ได้นำเรื่องเข้าสู่ที่ประชุมคณะอนุกรรมการไกล่เกลี่ย เพื่อเรียกทั้ง 2 ฝ่ายมาเจรจาไกล่เกลี่ยกันในช่วงปลายเดือนสิงหาคมนี้ หากตกลงกันได้ก็ถือว่าจบ แต่หากตกลงกันไม่ได้และทางผู้ร้องเรียนต้องการฟ้องศาล ก็จะนำเรื่องเข้าสู่ที่ประชุมเพื่อพิจารณาต่อไป โดยต้องเข้าหลักเกณฑ์ดังนี้ คือ 1)เป็นการละเมิดสิทธิลูกบ้านตามที่ร้องเรียนจริงหรือไม่ โดยต้องตรวจสอบว่าที่ดินบริเวณนั้นแต่เดิมถูกขออนุญาตจัดสรรเป็นพื้นที่ส่วนกลางหรือเพื่อขาย และ 2)เป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมหรือไม่ ทั้งนี้ ภายหลังจากลูกบ้านได้เข้าร้องเรียนกับ สคบ. นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) ได้ออกแถลงการณ์ชี้แจงว่า ตามที่มีการร้องเรียนจากลูกบ้านกลุ่มหนึ่งในโครงการบ้านธารารมณ์ บางกะปิ ที่ไม่เห็นด้วยกับการพัฒนาที่ดินบริเวณด้านหน้าโครงการ ทางบริษัทขอชี้แจงว่า ที่ดินบริเวณดังกล่าวบริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินการพัฒนาให้เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ซึ่งเป็นไปตามเจตนารมณ์ตั้งแต่แรกโดยได้ปรับเปลี่ยนจากบ้านตัวอย่างของโครงการบ้านธารารมณ์ บางกะปิ มาสร้างเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่ออกแบบใหม่ในชื่อโครงการพาร์คเวย์ อเวนิว ซึ่งบริษัทได้รับอนุญาตให้จัดสรรและปลูกสร้างอย่างถูกต้อง ตามใบอนุญาตจัดสรรเลขที่ 156/2546 และใบอนุญาตก่อสร้างเลขที่ ขสพ.143/2549 โดยการพัฒนาโครงการบริษัทคำนึงถึงสภาพแวดล้อม และความเป็นอยู่ของลูกบ้านเป็นสำคัญ จึงตัดสินใจพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยว แทนการพัฒนาทาวน์เฮาส์หรือคอนโดฯซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่านอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างการปรับปรุงพื้นที่บริเวณด้านหน้าโครงการ ซุ้มทางเข้า และป้อมยามให้สวยงามขึ้น รวมถึงเพิ่มที่จอดรถจักรยานและรถยนต์ และอยู่ระหว่างการหารือกับสำนักงานเขตสะพานสูงเพื่อขยายผิวจราจรและปรับปรุงทางเท้า ซึ่งรายละเอียดต่างๆ บริษัทได้ชี้แจงให้ลูกบ้านรับทราบผ่านทางคณะกรรมการหมู่บ้าน แต่ปรากฏว่าลูกบ้านบางกลุ่มไม่เห็นด้วยกับการพัฒนาโครงการดังกล่าว ซึ่งบริษัทก็ไม่ได้นิ่งนอนใจได้มอบหมายให้เจ้าหน้าที่ระดับบริหารเข้าชี้แจงกับลูกบ้านเพื่อรับฟังปัญหาและข้อสงสัย โดยพร้อมที่จะปรับรายละเอียดของโครงการเพื่อให้เกิดความสบายใจแก่ลูกบ้านแต่กลับได้รับการปฏิเสธผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปัญหาลูกค้ายื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านจากสถาบันการเงินแล้วถูกปฎิเสธให้สินเชื่อมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากปี 2548 อยู่ในระดับ 10-20% เพิ่มเป็น 20-25% ในปี 2549 ทำให้สมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 สมาคมต้องทำหนังสือหารือสมาคมธนาคารไทยและภาครัฐขอให้มีการผ่อนปรนเงื่อนไขในการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งสมาคมธนาคารไทยได้รับข้อเรียกร้องไว้พิจารณา แต่ถึงขณะนี้ยังไม่มีความคืบหน้าในการดำเนินการเกี่ยวกับเรื่องนี้แต่อย่างใด

จากหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 14 สิงหาคม พ.ศ. 2549 ปีที่ 30 ฉบับที่ 3818 (3018)