"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" กับ "นิติบุคคลอาคารชุด"

เป็นเวลากว่าปี ที่ผมมีโอกาสได้นำเสนอบทความระบบอาคารชุดและที่ดินจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นเนื้อหาเชิงวิชาการ บทวิเคราะห์และเชิงการบริหารจัดการ โดยมุ่งเน้นปัญหาและอุปสรรคในการใช้กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดและที่ดินจัดสรรในทางปฎิบัติ มาประมวลเล่าให้ท่านผู้อ่านได้ทราบ ผมจำได้ว่า ยังไม่เคยนำบทความเปรียบเทียบระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาเล่าให้ท่านผู้อ่านได้ทราบ จากการได้รับเชิญจากทั้งผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดและที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้ซื้ออาคารชุด หรือเจ้าของร่วม และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในฐานะ "คณะกรรมการ" บรรยาย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อให้สามารถใช้กฎหมายข้างต้นได้อย่างถูกต้อง หรือแม้กระทั่งในขณะที่ทำงานการจดทะเบียนจัดตั้งและบริหาร "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"ก็มักจะได้ยิน "คำถาม"ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในหลายโครงการจัดสรรที่ดิน สอบถามกับผมอยู่เสมอว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีส่วนคล้ายคลึงหรือแตกต่างกับนิติบุคคลอาคารชุดประเด็นใดบ้าง ผมขอถือโอกาสนำประเด็นเปรียบเทียบที่คล้ายคลึงกัน และแตกต่างกันระหว่าง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ นิติบุคคลอาคารชุดมาเล่าให้ท่านทราบ โดยจะเริ่มจาก ส่วนที่คล้ายคลึงกันก่อน

ข้อแรก : การชำระค่าใช้จ่ายของสมาชิก นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะกับสมาชิกทุกราย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือ ผู้จัดสรรที่ดินสำหรับแปลงซึ่งยังไม่ขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก หรือได้โอนกรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน นิติบุคคลอาคารชุด ก็มีอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค หรือเงินกองทุน หรือเงินอื่นภายใต้มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กับเจ้าของร่วม หรือผู้ประกอบการโครงการกับห้องชุดซึ่งยังไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์ให้กับบุคคลภายนอก

ข้อสอง : การกำหนดบทลงโทษกับผู้ค้างชำระค่าใช้จ่าย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถกำหนด "บทลงโทษ"กับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ เช่น สมาชิกค้างชำระเป็นเวลา 1 เดือน จะต้องชำระค่าปรับ ค้างชำระเป็นเวลา 3 เดือน สมาชิกอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค และค้างชำระเป็นเวลา 6 เดือน อาจถูกประกาศรายชื่อค้างชำระให้บรรดาสมาชิกภายในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ทราบ และอาจถูกอายัดโฉนดที่ดินของตนเองโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เป็นต้น นิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถกำหนด "บทลงโทษ"กับเจ้าของร่วม หรือผู้พักอาศัยซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคภายในห้องชุด การระงับการจ่ายค่าสาธารณูปโภคให้แก่ห้องชุดค้างชำระ รวมทั้งสามารถติด "เบี้ยปรับ"ชำระล่าช้าตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หนี้ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และ ค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วม กฎหมายทั้งสองฉบับกำหนดให้เป็น "หนี้บุริมสิทธิ์" ลำดับการจำนอง เช่นเดียวกัน

ข้อสาม : ตัวแทนสมาชิก ในฐานะ "คณะกรรมการ" นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดให้มี "คณะกรรมการ หมู่บ้านจัดสรร" เป็นตัวแทนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยได้รับเลือกตั้ง โดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรองรับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ และวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับ ซึ่งได้รับการจดทะเบียนโดยพบกับ "พนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน" นิติบุคคลอาคารชุด ก็สามารถกำหนดให้มี "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" ได้เช่นเดียวกัน โดยเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม ซึ่งได้รับเลือกตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การเลือกตั้งตัวแทนสมาชิก ในฐานะ "คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ"ทั้งระบบอาคารชุดและที่ดินจัดสรร จำเป็นต้องอาศัยมติที่ประชุมใหญ่รองรับ เรื่องที่คล้ายคลึงกันอีกเรื่อง ได้แก่ การถอดถอนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และคณะกรรมการควบคุมการจัดการ ก็ต้องอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ด้วยเช่นเดียวกัน

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

Email:pisit _peterandpaul@hotmail.com

โทร.09-814-2297
โดย ผู้จัดการรายวัน วันที่ 30 สิงหาคม 2549